O crescimento económico registado em Portugal desde 2015 e a quebra prolongada da construção de habitação são os principais fatores por detrás da escalada dos preços das casas, segundo um estudo científico que analisou a evolução do mercado imobiliário nacional entre 2000 e 2025. A investigação conclui que a imigração e as variações das taxas de juro, frequentemente apontadas no debate público como causas da crise da habitação, não apresentam impacto estatisticamente significativo.

O estudo, intitulado “Evolution of the Real Estate Market in Portugal in the 21st Century” e publicado na revista científica internacional Economies, baseia-se em 100 observações trimestrais e em dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), do Banco de Portugal e do Eurostat.

Segundo o coordenador da investigação, Fernando Oliveira Tavares, docente e investigador do Instituto Superior Miguel Torga, a subida dos preços resulta da conjugação entre o aumento da procura e a incapacidade da oferta para acompanhar esse crescimento.

“Foi o aumento de procura que estas condições proporcionaram, e a queda a pique na oferta de novas casas ao longo de 25 anos, a causa da subida dos preços”, afirma o investigador, citado em comunicado, sublinhando que a imigração e a evolução dos juros tiveram um peso secundário no comportamento do mercado.

O estudo mostra que o crescimento da economia reforçou o rendimento disponível das famílias e melhorou a sua capacidade de acesso ao crédito. Para Fernando Oliveira Tavares, “o debate sobre a habitação em Portugal tem sido marcado por explicações que não encontram suporte nos dados”.

“Focar a discussão em fatores conjunturais ou demográficos é um equívoco de diagnóstico que desvia a atenção do verdadeiro problema”, acrescenta. Na sua perspetiva, “o desfasamento entre perceção e evidência tem condicionado a resposta pública ao problema, mantendo o foco em causas secundárias e adiando soluções estruturais para os problemas da procura e dos preços”.

A investigação conclui ainda que o dinamismo do setor imobiliário depende mais da disponibilidade de financiamento e da solidez financeira dos compradores do que do nível das taxas de juro.

“Mais do que o custo do crédito, é a sua disponibilidade – e a robustez financeira dos compradores – que sustenta a dinâmica do setor”, explica Fernando Oliveira Tavares.

Segundo o investigador, esta realidade ajuda a perceber porque é que o mercado continua ativo mesmo em períodos de subida dos juros, desde que as famílias mantenham capacidade de financiamento.

O estudo identifica um desequilíbrio estrutural persistente entre procura e oferta. Desde o início do século, a construção de nova habitação em Portugal caiu cerca de 70%, enquanto os custos de construção aumentaram mais de 40% na última década.

“Enquanto a procura é impulsionada pela economia, a oferta permanece incapaz de acompanhar esse ritmo, agravando um desfasamento estrutural que em 2026 continua por resolver”, alerta o docente.

O aumento dos custos de construção tem encarecido novos projetos e dificultado a entrada de mais habitações no mercado, agravando a escassez de oferta e pressionando os preços.

Para Fernando Oliveira Tavares, a crise da habitação resulta sobretudo da incapacidade do setor da construção em responder às necessidades do mercado.

“Ao centrar o debate em fatores secundários, Portugal arrisca prolongar um diagnóstico errado e agravar um problema cuja origem está na paralisia do setor da construção, como demonstram os indicadores de licenciamento das últimas duas décadas”, sustenta.

O investigador conclui que a recuperação da construção será determinante para melhorar o acesso à habitação. “O problema não está na falta de procura, mas na incapacidade do mercado para gerar oferta compatível com essa procura”, afirma. “Enquanto a construção não recuperar e os custos continuarem a limitar novos projetos, o acesso à habitação continuará condicionado, independentemente das condições económicas.”