No próximo mês de agosto entram em vigor regras mais apertadas para a concessão de crédito à habitação. O objetivo é reduzir o risco financeiro, que aumentou sete vezes nos casos de risco elevado, e o endividamento das famílias, numa altura em que sobem os pedidos de empréstimo, sobretudo devido à garantia pública para jovens.

Segundo o Banco de Portugal, a compra da primeira habitação aumentou desde agosto de 2024, com indícios de relaxamento dos critérios de concessão. Os novos compradores representavam 56% em 2022 e representam agora 62%, tendo disparado com a garantia estatal. O recurso à taxa mista também aumentou, tendência que deverá manter-se e que expõe mais famílias ao aumento dos juros.

As alterações à recomendação macroprudencial, que têm vindo a ser divulgadas nas últimas semanas, foram formalizadas esta quinta-feira. Trata-se de uma resposta à garantia estatal, que permite aos jovens até aos 35 anos comprarem a primeira habitação própria e permanente com empréstimo bancário até 100%, ultrapassando o limite de 90% em vigor e aumentando a taxa de esforço.

Esta é justamente a principal alteração a partir de 1 de agosto: a taxa de esforço limite para o crédito à habitação passa de 50% para 45%.

São também simplificadas as exceções à taxa de esforço: apenas 10% dos novos contratos podem ultrapassar esta regra.

Os prazos do empréstimo passam também a ser mais reduzidos: até aos 35 anos de idade, o empréstimo pode ser amortizado em 40 anos; para os restantes, os créditos não podem ter mais de 35 anos de duração.

Até agora, o Banco de Portugal admitia três intervalos: até 40 anos para pessoas com idade até aos 30 anos; até 37 anos para idades entre os 30 e os 35 anos; e até 35 anos para idades superiores a 35 anos.

O Banco de Portugal acredita que o impacto destas alterações será limitado no curto prazo, com efeitos ligeiros no Produto Interno Bruto, no consumo e no investimento, mas nulo no longo prazo. Tendo em conta o custo-benefício, as novas regras são positivas e deverão melhorar o perfil de risco dos mutuários e a estabilidade financeira.

"Estas alterações aplicam-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade do mutuário ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. Esta aplicação diferida permite que as instituições disponham de um período adequado para se ajustarem", defende o supervisor.

Entretanto, poderão ainda ser adotadas medidas adicionais "se forem consideradas adequadas para prevenir, mitigar ou reduzir os riscos identificados".

Esta é uma recomendação macroprudencial. Os bancos não estão obrigados a aplicá-la, mas geralmente seguem as orientações do supervisor. Álvaro Santos Pereira, governador do Banco de Portugal, já defendeu publicamente uma alteração legislativa que torne as recomendações vinculativas.