“As medidas são cirúrgicas, muito pontuais, podem trazer instabilidade, não têm escala de alteração”, critica o arquiteto Luís Mendes, vice-presidente da Associação de Inquilinos Lisbonense (AIL). “Esta reforma [da lei do arrendamento] é uma mão cheia de nada e outra de coisa nenhuma”, remata Luís Menezes Leitão, presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP).

As duas associações criticam a falta de coragem do Governo, que na voz da secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa, aprovou alterações “cirúrgicas”, não há nenhuma revolução no mercado.

Esse é justamente o problema. Num mercado estrangulado, com rendas claramente acima do poder de compra e pouquíssima oferta, os inquilinos esperavam medidas “estruturais e credibilizadoras”, mas estas “não têm escala, vêm sobretudo reforçar a confiança dos proprietários”, lamenta Luís Mendes. Já Luís Menezes Leitão fala em “migalhas”. “Não se pode hostilizar os proprietários privados quando se faz leis do arrendamento”, avisa.

Os senhorios não antecipam sequer que as medidas aprovadas tenham qualquer impacto no valor das rendas. Por oposição, Luís Mendes admite a subida das rendas num primeiro momento, “até onde o escalonamento fiscal permite, que são 2.300 euros”, a médio-longo prazo, “eventualmente, pode acontecer alguma baixa de preços pelo aumento da oferta”, acrescenta.

As duas associações dividem-se ainda sobre as rendas antigas. Os senhorios dizem que “o valor justo é o valor de mercado” e exigem “a devolução das casas aos proprietários”. Luís Menezes Leitão fala numa “injustiça brutal”, porque a maioria dos inquilinos abrangidos já têm mais de 65 anos, o que os deixa a salvo de alterações, e mesmo para os restantes o contrato só muda se tiverem rendimentos mensais acima de 4.600 euros brutos.

Luís Mendes sublinha que a taxa de esforço destes inquilinos já ronda os 50%, acima de um terço do rendimento, o valor recomendado. “Qualquer pessoa percebe que o justo não é ajustar a renda ao valor de mercado”, defende, estes arrendatários não conseguem responder, esta “não é a solução”, insiste.

Os dois concordam que cabe ao Estado apoiar os mais necessitados, mas os inquilinos avisam que as políticas públicas têm falhado e Luís Mendes não acredita que o novo fundo anunciado, que vai reunir todos os apoios, resolva este problema. Pelos proprietários, Luís Menezes avisa que “não são familiares dos inquilinos, não têm que fixar uma renda mais baixa, não têm que lhes garantir uma casa pela vida toda, o arrendamento é um contrato temporário”.

Senhorios e arrendatários estão ainda em desacordo sobre o incumprimento. Luís Mendes não acredita que as alterações aprovadas, que reduzem de três para dois meses a possibilidade de despejo por atrasos no pagamento, “venham a espoletar uma onda de despejos”. O vice-presidente da AIL defende que “o inquilinato não é necessariamente incumpridor” e até acusa o executivo de “perseguir” os arrendatários com estas medidas.

“Tivemos no ano passado 1.500, 1.400 despejos por incumprimento. Metade deles devem-se, de facto, ao não pagamento de rendas. Num universo de um milhão de contratos, estamos a falar de 0,75% de incumprimento. Portanto, parece-me que esta questão é claramente exacerbada”, diz Luís Mendes.

Palavras contestadas pelo presidente da ALP, que garante que o incumprimento é muito superior. A associação já pediu os dados ao Ministério da Justiça, mas este não os disponibiliza. Ainda assim, Menezes Leitão diz que além dos muitos processos decididos em tribunal, outros tantos nunca chegam a ser divulgados, porque são decididos entre as partes.

O executivo decidiu facilitar os despejos, com critérios mais apertados e menos burocracia, mas os senhorios dizem que medidas ficaram muito aquém. Luís Menezes Leitão lembra que ninguém é despejado de um dia para o outro, pelo contrário, os processos arrastam-se anos na justiça e permitem muitas exceções.

“Eu tenho tido processos em que as pessoas aparecem a dizer que estou a meio do ano letivo dos meus filhos e não quero sair da casa já. Enquanto isso, o proprietário fica mais seis meses sem renda”, diz Menezes Leitão. “Um proprietário que seja apanhado nisto, nunca mais arrenda”, avisa.

Qual é a solução? A Associação de Inquilinos Lisbonense defende quatro medidas para o setor: o registo dos contratos de arrendamento numa plataforma, com áreas e valores, para atacar a informalidade do mercado; a criação de uma autoridade que fiscalize este mercado; mais impostos para as rendas mais altas; seguros de renda multirrisco, para garantir os incumprimentos.

As quatro propostas são liminarmente rejeitadas pelo presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, que fala numa “posição totalmente ideológica, que tem uma hostilidade brutal à propriedade e ao arrendamento”. Se estas medidas fossem aprovadas “não ficava aqui nem mais uma casa em arrendamento”, garante.

Luís Menezes Leitão defende que os proprietários não estão disponíveis para novas plataformas nem têm que dar os dados a mais ninguém, já existem mecanismos de fiscalização e os inquilinos podem denunciar os contratos, quem cobra rendas mais elevadas já paga mais impostos e, por último, os seguros para rendas são proibitivos.

Os inquilinos defendem ainda mais construção, mas avisam que não será pelo aumento de casas no mercado que os preços baixam. É sobretudo necessário que o Governo coloque os prédios públicos devolutos em bolsas de arrendamento.

Pelos proprietários, Menezes Leitão admite que é preciso aumentar a construção nova, mas acrescenta que o mercado penaliza o arrendamento, nem a banca financia projetos para este fim.

“O proprietário está desarmado com a lei do arrendamento”, diz Menezes Leitão, e “este Governo está totalmente alinhado com a política do PS e de António Costa”.

O presidente da ALP acusa o executivo da AD e o Ministro Miguel Pinto Luz de seguirem o Mais Habitação, o pacote legislativo do governo socialista. Menezes fala em “desilusão” e avisa que “não se pode hostilizar os proprietários privados quando se faz leis do arrendamento”.

Além de criticarem a iniciativa do Governo, as duas associações concordam ainda que estas alterações deverão demorar cerca de um ano até entrarem em vigor.

Mesmo que o Governo peça uma alteração legislativa, o que acelera os trabalhos, este processo leva sempre tempo, avisa Luís Menezes Leitão. “Acho muito difícil que isto tenha condições para entrar em vigor este ano”, diz.

As alterações ao regime de arrendamento urbano ainda vão a discussão e aprovação na Assembleia da República e têm de passar por Belém. Menezes leitão não acredita que sejam levantados problemas de constitucionalidade, “porque isto é tão leve, tão leve, tão leve”, mas pode ser necessária regulamentação adicional. Só entra em vigor depois de publicada em Diário da República, o que “não deverá acontecer antes de meados do próximo ano”, defende.